被爆炒的红证 介绍所都已关门歇业 核心提示：浙江瑞安城东惊现房产中介一条街，一本小小的红色证书被加价买卖、热得发烫。本来是为失地村民发放的住房指标，为何引来狂热追捧？地基“红证”被热炒的背后是怎样的现实矛盾，破解这样的新问题又该如何着手？ 在城市里，我们不难见到一些特定行业集中经营的现象，比如服装一条街、小吃一条街、电脑一条街，甚至是房产中介一条街。在浙江温州瑞安城东就有这么一条街，在那里短短几百米的路段就集中着近百家房产中介。中介扎堆本来也不奇怪，但是这些房产中介交易的东西很奇特，从严格意义上说还并不是真正的房产，而是一种被称作“红证”的返回地住房指标。这是怎么回事呢？日前记者赶赴瑞安进行了调查。 “红证”曾经红得发烫 在瑞安城东的隆山东路，记者看到这里虽然属于城郊结合部，但是在下午三四点钟，这里却依然车水马龙。吸引人们前来的，就是马路两边的这一排排房产中介，这些房产中介一家紧挨着一家，记者粗略估计，短短五百米的路段内，这样的房产中介就集中了近百家，这些场所都有着统一的名字——某某房屋介绍所，都只有一个开间，门面简陋，但几乎都清一色的标明有“返回地指标”出售。来这里的人员络绎不绝，购买的热情近乎狂热。 记者在采访中发现，那些前来房屋介绍所的人，大部分是冲着买卖“红证”来的。记者在其中一些人手中见到了这个被称作“红证”的证件。红证的准确名字叫做“返回地分配计划证”或“旧村改造安置地计划证”，其实就是政府征地后发放给征地所在村村民的住房指标，被老百姓称为“地基”。因为它红色的封面而被形象的称为“红证”，翻开红证，里面标明了分配面积登记表，其中包括所在的地段、建筑面积等。红证出现于2003年，进入市场被人们频繁交易是近两年的事，价格也从一开始的每平方米两三千块钱涨到了现在的每平方米一万多块钱。一个小小的红证，为什么引得如此众多的人们趋之若鹜呢？我们在采访中了解到，大部分来买红证的人，都怀着“居住、投资”一举两得的最佳设想。 几乎在场的每个交易者都向记者反映，他们义无反顾的买红证，是因为他们无法承受现房的房价。那么瑞安现房的价格又到底高到了什么程度呢？我们来到当地一个叫欧瑞豪庭的小区，这个楼盘去年交付，据小区物业介绍，开盘时每平方价格在1万7左右，而在这一年内，价格翻了一倍。 瑞安市欧瑞豪庭小区物管处主任柯成毅这样形容房价，“前段时间房价已经涨到三万五六了，实际的交易的价格，比股市波动还要大，比如说今天买了房子，明天就涨了几千几百。” 记者从瑞安市房管局了解到，瑞安市存在人多地少的实际情况，可供建筑面积只有一百万平方米，而当地民营经济发达，农民进城买房比例达到42%，当地民间资金又异常雄厚，再加上海外华侨回乡投资，小小的瑞安成了各路投资激烈竞逐的舞台，商品房被爆炒，房价一路水涨船高。 瑞安市房管局副局长周丰介绍，“2006年的平均价是5000多，2007年是6000多，2008年是7000多，今年的房价，按照我们商品房预售合同的数字来看，已经达到一万六千了。” “红证”成了烫手山芋 瑞安一路飙升、居高不下的房价让一部分买房者和投资资金转向返回地指标红证。但是全民的热炒也引起了瑞安当地有关部门的注意。10月28号，瑞安市人民政府发布2009年第138号文件，严禁村集体组织发放的指标“红证”上市流通。当地政府为什么紧急叫停红证？这还要从红证的由来说起。 根据2002年《浙江省人民政府关于加强和改进土地征用工作的通知》，瑞安自2003年起推行安置留地政策。作为政府征地补偿措施的一部分，向被征地农村集体发放返回地指标，是一个补充性的措施。因为单一发放的征地补偿款是资源性的补偿，有数额的限制，不能超过被征用土地价值的三十倍。 为了征地工作的顺利进行，返回地分配计划证也就是红证应运而生，在瑞安这样的返回地一共有1500亩，可以说，红证是一种未来权利的凭证，并不是房产证。而按照《城市房地产管理法》规定，要先取得房产证，才可以交易。瑞安市国土局建设用地管理科科长蔡其皇认为，红证交易的性质是一种投机。 瑞安当地政府为了控制当地居民跟风炒作红证的势头，曾经在今年6月出台《关于规范房地产市场交易秩序的通告》，称返回地指标买卖不受法律保护，但这样的提醒并没有给火热的红证交易降温。于是10月28号，瑞安市人民政府又发布《关于进一步规范我市房地产市场的实施意见》，严禁村集体组织发放的指标“红证”上市流通，严禁房地产经纪机构和经纪人员、公职人员等参与返回地建房指标买卖。这个政策给红证交易踩了一脚急刹车，那些交易返回地指标的房屋介绍所纷纷关门歇业，而对那些在红证交易中最后的接盘者来说，这个政策则是一个晴天霹雳。 一位瑞安居民表示，“我目前知道的已经有六七个人脑淤血的吐血的，都在抢救，因为他们承受不了损失。有些人五六百平方，你一个平方降三四千的话，要上百万亏损了。” 瑞安市国土局建设用地管理科科长蔡其皇认为，红证的分配是经过村集体民主议程反复审核的，土地部门向村集体发放红证，已经完成了政府对征地的补偿，而拿到红证的村民再与他人进行指标交易，这种交易是不受法律保护的。 瑞安当地政府出台政策严禁红证交易，确实马上控制了红证上市流通的势头，但有关“红证”的热议并没有停止下来，有人认为。红证交易有违常规的法定程序，严禁红证交易理所应当，但也有专家学者认为，规范红证交易确有必要，但严禁红证上市流通则有待商榷，而解决红证爆炒背后凸现的结构性矛盾才是根本的出路。 “红证”管理亟待规范 一些参与红证交易的瑞安居民反映，红证交易有现实的需要。红证中的返回地住房指标是以住房实际建筑面积标定的，不同的个人得到的面积大小各不相同，一些面积小的只有十几个平方，用来自住不现实，只能把指标卖给需要的人。“政府给我们只有几十个平方，我们要凑一套的话肯定要买一点过来凑起来。” 买红证的人们说，其实他们也知道只有房产证的交易才受法律保护，但是高价的现房令他们望而却步，他们认为，造成现在这个局面，奇高的商品房价格才是罪魁祸首。红证价格炒得再高，和商品房价格相比也是小巫见大巫，因此红证交易才会有这么大的市场，他们认为如果政府不禁止，而是靠市场本身的调节机制，红证的价格也会逐步趋向稳定。但瑞安市国土局建设用地管理科科长蔡其皇认为，红证交易的问题在于，作为一种权利的让渡，它并没有通过常规的法定程序。 研究土地法学的浙江大学土地管理系教授靳相木表示，法律并没有条文禁止返回地指标的交易。而从本质上说，返回地指标属于和财产所有权有关的财产权。红证交易本质上应该是一种合法的权利让渡，有利于资源的优化配置，只是我国对这种权利让渡还没有健全的立法。 另外，翻开红证后可以看到，在第一页的基本信息登记表后，是连续十几页的转让登记表，上面明确标有出让人和受让人一栏，比如这本红证就已经几度易手，每次都有当地村委会的盖章。参与红证交易的人们说，这表明在颁发红证时，发证单位对红证的交易出让存在一定程度的默认。他们认为，如果在发放红证的时候就明文规定不能交易，现在也就不会存在所谓的爆炒红证现象。浙江大学土地管理系靳相木教授认为，政府部门对市场风险的干预是必要的，但严禁红证上市流通是不合适的，他认为最佳的办法是对红证交易的时间点、受让人条件、权利让渡程序等方面进行规范。 目前瑞安市政府部门成立了维护房地产市场秩序办公室，该办公室负责人、瑞安市房管局副局长周丰表示，将红证交易紧急叫停之后，他们正在听取各方意见，考察分析一些已经建成的返回地住房的经验，抓紧研究对红证切实可行的具体管理办法。
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