2017.03.05

赴日考察第七天——东京房地产

 

中介：有家株式会社

顾问：冯小浩

 

1、伊豆温泉度假酒店

 

建于1968年

 

占地3300平米，纯钢木结构四层建筑2535平米（土地评估价4700万，建筑评估价7000多万），容积率60%，不可超建。售1.2亿日元

 

连房子带公司一起转移

 

年营业额1.3亿，净利润一千万

 

卖掉原因：创始人年龄太大，诸多资产房产税难以负担，卖掉一个以补贴其他赤字

 

日本银行购房贷款利率0.5—2.7%不等

 

2、伊豆疗养院，土地面积1.9万平米，建筑面积2000平方，300亿，容积率200%，无公司。

 

3、荒川区东日暮里四丁目，一户建3层，土地面积50平（20年租期），自建新房，使用面积80平，一楼一室➕盥洗间、洗浴室、卫生间等，二楼起居室➕开放式厨房，三楼两室。240万人民币

 

（1和2处将于明天去过富士山之后再去考察，并下榻到1处体验，含两餐人均一万日元）

 

4、荒川区东日暮里三丁目501，2LDK，42平，售价150万人民币，月租金9000元，2年租期。民宿可多两倍收益

 

5、距离都北区王子车站10分钟，西攵站1分钟，北区西攵原二丁目40号。一楼102室，3LDK，1982年建，64平，180万人民币

 

月租金9000左右（日本法律规定，租期最少一年最多两年，两年期满双方都无异议会自动续期两年，未满一年的话，租客承担一个月的违约金，满一年如果提前解约，需要提前一个月打招呼，租金一般压一付一）

 

管理费➕修缮金1800（外墙、门窗、管道的修缮等，由物业公司公司负责维修每月），房产税每年¥5000元左右。

 

飞鸟山公园旁

 

1-7天的调查时间做契约书，10%的契约金（等同于定金，一个月的时间付尾款，双方精算，购房者付尾款及房东已缴纳的修缮管理费等，房东支付在住租客的租金）

 

购房者需要开具《中国公民公证书》

 

固定资产税➕律师费➕中介费=约5%

 

此处是所有人都一眼就相中的房产，日本的房产，抗震的原因几乎都是钢木结构，室内轻质隔板仅有8-10cm厚，例如此处虽然标注面积64平米，但是感觉至少相当于国内的建筑面积100平，这样算下来每平1.8-2万人民币，在东京七环以里并不算贵了。

 

日本的房子还有一个特点，建造于二三十年前的都算新房了，动辄上世纪六七十年代的并不鲜见。

 

因为月付给物业商的有修缮金，建筑物外部的修缮保养非常及时，看上去都没有旧楼容颜；

 

而且基于使用习惯不同，加上日本人单身的比例较高，还有孩子成年后都不跟父母住，这部分群体会根据工作地点的变换而时常搬家，所以日本的地产几乎很少人购房，火爆的都是租赁市场！

 

而购房投资者为了有个好卖相，必然过几年便重新装修一次，而且全都是可以拎包入住的标准。

 

所以不管房产内外，基于时常修缮重装，看上去都是焕然一新的了！